Comment se calcule la majorité qualifiée des colotis dans un lotissement ?


Commentaire de la décision du Conseil d’Etat : CE, 1er juin 2022, SCI Le Flocon, n° 443808


Dans cette affaire, la justice administrative avait été saisie d’une demande d’annulation d’un arrêté par lequel un maire avait approuvé la modification du cahier des charges d’un lotissement, afin de rendre possible la construction d'un immeuble de logement collectif.


Si le Tribunal administratif de Grenoble a annulé l’arrêté, la Cour administrative d’appel de Lyon a annulé ce jugement et rejeté la demande initiale, confirmant la légalité de l’arrêté du maire.


Par sa décision du 1er juin 2022, le Conseil d’Etat a confirmé la légalité de l’arrêté du maire.


La question portait sur la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, déterminant des conditions de majorité permettant la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, dans le cas où le lotissement se compose à la fois de maisons individuelles et de constructions détenues en copropriété, et comporte des lots affectés à d'autres usages que l'habitation.


Cet article dispose que (dans sa version applicable au litige) (version actuelle ici) :


« Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable ».


Dans l’hypothèse où le lotissement se compose à la fois de maisons individuelles et de constructions détenues en copropriété, et comporte des lots affectés à d'autres usages que l'habitation, le Conseil d’Etat considère ainsi qu’il y a lieu :


  • D'une part, de compter pour une unité l'avis exprimé par chaque propriétaire individuel, quel que soit le nombre des lots qu'il possède, et par chaque copropriété, regardée comme un seul propriétaire,

  • Et d'autre part, de ne retenir pour le calcul des superficies du lotissement détenues par ces propriétaires, que celles des lots destinés à la construction, qu'il s'agisse ou non de lots destinés à la construction d'habitations, à l'exclusion des surfaces des lots affectés à d'autres usages.


Autrement dit, l’avis d’une copropriété compte pour une unité (indépendamment du nombre de copropriétaires), de même que celui d’un propriétaire individuel (indépendamment du nombre de lots possédés).


En outre, les superficies du lotissement détenues par ces propriétaires (individuels ou copropriétés) à prendre en compte sont celles exclusivement destinées à la construction (d’habitation ou non), en excluant les surfaces des lots affectées à d’autres usages notamment des espaces communs », précisait la Cour administrative d’appel de Lyon dans son arrêt du 7 juillet 2020, n° 19LY00589).


En pratique, appliquant cette décision, le Conseil d’Etat a jugé en premier lieu qu’en ayant retenu l’accord des propriétaires des lots qui sont affectés à la construction (d’habitations ou d’autres constructions) pour le calcul de la superficie détenue par les propriétaires du lotissement ayant approuvé la modification de son cahier des charges, la cour administrative d'appel de Lyon n'a pas commis d'erreur de droit.


En deuxième lieu, le Conseil d’Etat a décidé que « pour juger que la majorité requise pour la modification du cahier des charges était acquise, la cour a notamment jugé que les propriétaires des lots nos 5, 7 et 14 avaient bien donné leur accord. En statuant sur ces points en litige, la cour s'est livrée à une appréciation souveraine des faits de l'espèce, exempte de dénaturation et n'a ni commis d'erreur de droit ni méconnu son office ».


Par suite, la Cour administrative d’appel ayant appliqué la bonne méthode de détermination du nombre des propriétaires susceptibles de donner leur avis et de calcul de la superficie du lotissement et ayant souverainement apprécié les faits qui lui étaient soumis sans dénaturation, le Conseil d’Etat a confirmé l’arrêt qui lui était soumis ainsi que la légalité de l’arrêté du maire.


Note : la lecture de la décision de la CAA de Lyon du 7 juillet 2020 est utile à la compréhension de l’application de la méthode de calcul de la majorité qualifiée des colotis dégagée par le Conseil d’Etat dans la décision commentée (notamment ses points 6 et 7).


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