Préalablement à toute demande d’autorisation d’occupation des sols, un certificat d’urbanisme peut être demandé par toute personne qui souhaite se renseigner sur les règles d’urbanisme en vigueur afin de vérifier notamment, la faisabilité d’une opération immobilière lorsque celle-ci est envisagée.
Historiquement, le certificat trouve son origine dans la note de renseignement qui était un document administratif n’ayant qu’une valeur purement informative sur les règles urbanistiques applicables et donc sur son caractère constructible et sa situation au regard des servitudes administratives. La loi n°71-581 du 17 juillet 1971 donnera une véritable existence à ces certificats d’urbanisme en leur conférant une valeur juridique.
La demande est ouverte à toute personne qui souhaite se renseigner sur un terrain particulier, même si elle n’en n’est pas propriétaire. Cette possibilité offerte aux tiers s’explique par la finalité du certificat qui est de donner des indications sur la valeur réelle d’un terrain. En effet, des informations fiables sont nécessaires avant d’envisager toute cession, construction ou aménagement. Sa délivrance repose sur le système du guichet unique, c’est-à-dire que le certificat d’urbanisme est demandé à la mairie de la commune où se situe le projet, à charge pour l’administration communale de transmettre cette demande à l’administration compétente pour l’instruire, si elle ne l’est pas.
Il est important de noter que le certificat d’urbanisme est une formalité préalable et distincteà une demande d’autorisation d’urbanisme. Par conséquent, il n’est pas juridiquement obligatoire et ne vaut pas autorisation d’urbanisme. Ainsi, si un certificat délivré atteste que les règles en vigueur rendent possible une construction projetée, cela ne dispense pas d’effectuer une déclaration préalable ou une demande d’autorisation si cela s’avère nécessaire.
Actuellement, il faut distinguer deux sortes de certificats :
Les certificats de simple information (a) qui donnent des renseignements sur la situation du terrain au regard des règles d’urbanisme, des limites administratives au droit de propriétéet, sur le régime des taxes d’urbanisme applicables.
C’est un document neutre qui ne donnera aucun avis sur une opération projetée.
Les certificats pré-opérationnels (b) qui, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée, sa localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, donnera en plus des informations précitées, des renseignements sur l’état des équipements existants et un avis sur la faisabilité de l’opération.
Quels sont les effets juridiques du certificat d’urbanisme ?
1. UNE GARANTIE CONTRE LES CHANGEMENTS DE REGLEMENTATION
L’article L.410-1 du code de l’urbanisme régissant les certificats d’urbanisme dispose que :
« Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ».
Ainsi, le certificat d’urbanisme confère un droit au maintien de la législation d’urbanisme en vigueur à la date de sa délivrance. A partir de cette date, les règles applicables sont gelées pendant une durée de 18 mois. Par exemple, une personne ayant reçu un certificat d’urbanisme pourra se prévaloir des règles ainsi cristallisées lorsqu’elle demandera un permis de construire. Autrement dit, les règles applicables pour instruire sa demande seront celles en vigueur au moment où le certificat lui a été délivré et non pas celles qui le sont au moment de l’instruction du dossier de demande de permis de construire.
2. EXCEPTION A L’EFFET CRISTALLISATEUR DU CERTIFICAT : GARE A L’ELABORATION EN COURS DE NOUVEAUX REGLEMENTS D’URBANISME
Dans sa décision n° 401878 du 11 octobre 2017, le Conseil d’Etat a jugé que l’omission de l’éventualité d’un sursis à statuer dans le certificat d’urbanisme « est de nature à constituer un motif d’illégalité de ce certificat ». Néanmoins, cette omission « ne fait pas obstacle à ce que l’autorité compétente oppose un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis ultérieure concernant le terrain objet du certificat...».
En outre, les pétitionnaires ne peuvent plus se prévaloir des règles en vigueur à la délivrance du certificat d’urbanisme lorsque l’administration prononce un sursis à statuer au motif que leur projet est susceptible de compromettre ou de rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme (PLU) qui est en cours d’élaboration.
« 8. Considérant qu'il résulte de ces dispositions que le certificat d'urbanisme délivré sur le fondement du a) de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d'autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat ; que, parmi ces règles, figure la possibilité, lorsqu'est remplie, à la date de délivrance du certificat, l'une des conditions énumérées à l'article L. 111-7 précité du code l'urbanisme, d'opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis ; que si l'omission de la mention d'une telle possibilité dans le certificat d'urbanisme peut être, en vertu du cinquième alinéa de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme et du sixième alinéa de l'article A. 410-4 du même code, de nature à constituer un motif d'illégalité de ce certificat, elle ne fait pas obstacle à ce que l'autorité compétente oppose un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis ultérieure concernant le terrain objet du certificat d'urbanisme ; que, lorsqu'un certificat d'urbanisme a été délivré sur le fondement du a) de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme et que, dans les conditions prévues aux articles L. 111-7 et L. 111-8 du même code (nouvel article L. 153-11 du code de l'urbanisme), un sursis à statuer est opposé à la demande de permis de construire présentée par le bénéficiaire de ce certificat au motif que cette demande serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du plan local d'urbanisme dont l'élaboration est en cours, l'autorité compétente pour statuer sur la demande est fondée à faire application du nouveau plan local d'urbanisme si, à l'expiration du délai de sursis à statuer, ce nouveau plan est entré en vigueur ; 9. Considérant qu'il résulte de ce qui vient d'être dit que c'est à tort que, pour annuler le refus opposé par le maire à la demande de permis de construire déposée le 29 décembre 2011 par M. et MmeA..., le tribunal administratif a jugé que, dès lors qu'un certificat d'urbanisme leur avait été délivré le 22 septembre 2011, les règles du plan local d'urbanisme adopté le 27 février 2012 ne leur étaient pas opposables, alors qu'un sursis à statuer avait été opposé à bon droit à leur demande et que, avant l'expiration du délai de ce sursis, le nouveau plan local d'urbanisme était entré en vigueur ».
Ainsi, lorsqu’un certificat de simple information (a) a été délivré aux pétitionnaires et qu’un sursis à statuer leur est opposé au motif que la demande d’autorisation d’occupation des sols ou déclaration préalable serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU dont l’élaboration est en cours, l’autorité compétente est fondée à se prononcer sur l’application du nouveau PLU, si à l’expiration du délai de sursis à statuer, ce nouveau plan est entré en vigueur.
Autrement dit, dans le cas des décisions de sursis à statuer du fait de l’élaboration de nouveaux règlements d’urbanisme en cours, les certificats d’urbanisme ne seront plus d’aucun secours.